物業活化是甚麼？
供樓、現契及買樓人士先了解

物業活化是甚麼？

「物業活化」是研究如何運用物業價值及安排資金的概括說法，並非單一銀行或保險產品。不同安排可能涉及按揭、借貸或金融產品；是否適合，要視乎業主的收入、負債、目標及風險承受能力。

最重要的是分清楚：套現是借款，不是免費收入。貸款仍須償還，利息、費用及任何投資損失都會影響最終結果。

正在供樓：怎樣研究月供和還款年期？

可先記下目前物業估值、按揭餘額、月供和剩餘年期，再比較原有按揭與其他安排。轉按通常指向另一家銀行申請新按揭清還舊按揭；能否批核及實際條件由銀行決定。

比較時不要只看月供：還要看新舊貸款本金、利率、年期、罰息、律師費及其他費用。延長年期可能令月供下降，但總利息可能增加；如另外借貸或購買金融產品，也要一併考慮其風險和成本。

沒有套現水位還有方法嗎？

如果假設的新按揭額不足以清還舊按揭及費用，一般轉按便沒有套現空間。部分人可能研究保留原有按揭，另以自有資金配合融資及保單的安排；這可能增加每月支出和風險，並不保證提早贖樓，必須先核實可負擔程度和產品條款。

現契物業：套現和每月現金流有甚麼分別？

現契通常指物業沒有按揭。業主可了解以物業抵押申請貸款的可能性，但銀行會按物業及申請人情況審批。一次過取得貸款與每月提取現金，是兩個不同目標；二者都不能忽略借款本金、利息及到期清償。

例如，假設物業估值 600 萬元，以 70% 作純算術示例，貸款額為 420 萬元。這不是保證可借金額或利潤：實際估值、成數、用途、費用及審批均可能不同，而整筆貸款仍須按條款償還。

計劃買樓：七成和九成按揭如何比較？

較高按揭成數可能減少初期首期，但亦會增加借款額及可能的月供和利息。九成按揭並非人人適用；銀行、按揭保險及物業資格均須核實。比較時應同時考慮首期、貸款、保險、買樓費用、供款年期及未來收入變化。

以 848 萬元樓價作算術示例，三成首期為 254.4 萬元，一成首期為 84.8 萬元，初期相差 169.6 萬元。這是暫時保留的資金，不是買樓成本節省；實際貸款能否獲批另作評估。

保費融資及收息產品需要留意甚麼？

涉及保費融資時，借款成本、保單退保價值、非保證利益及匯率都可能改變。收息產品的派息及本金價值亦可能波動；資金不足或抵押價值下降，可能需要追加資金，甚至提前清償或退保。應閱讀實際銀行及產品文件，並比較整體負債，不應單憑預測決定。

想了解自己的物業有甚麼可能？

可以先使用網站試算器輸入基本數字。試算按示例假設推算，並非銀行批核或正式報價；要判斷實際可行性，仍需核對收入、貸款、產品價值及所有相關費用。