物業沒有套現水位，
還有甚麼需要了解？

「沒有水位」是甚麼意思？

在轉按套現的討論中，如果假設新貸款額不足以清還現有按揭及相關費用，便沒有這個情境下可套現的差額。例如物業估值及原有欠款均為 400 萬元，假設新按揭為估值七成，即 280 萬元，仍較原欠款少 120 萬元，未計費用。

這不代表銀行一定只會批七成，也不等於已獲批或可以用新貸款清還舊貸款。實際按揭成數、估值、條件及用途均須向銀行核實。

沒有套現空間，仍可研究其他安排嗎？

可以了解保留原有按揭、以自有資金配合其他融資及產品的可能性。但是否適合取決於收入、現金儲備、債務、產品條款及風險承受能力。這類安排可能增加每月支出，不保證減供、提早贖樓或帶來淨收益。

如果自資來自舊保單貸款或其他借款，便需要把該筆貸款的利息、還款及期末餘額計入；不能視作無成本的自有現金。

一個示例：額外成本與可能清償時間

以下只為說明試算邏輯：原按揭 400 萬元、剩餘 27 年，假設按揭年利率全期 3.25%，每月供款約 18,560 元。假設另外投入 50 萬元自有現金，以保費融資配合一份示例保單：保費 234 萬元，其中融資 184 萬元。

如果保費融資假設年息 4% 且只還息，每月額外利息約 6,133 元，連同原月供合共約 24,693 元。只還息並不減少該筆融資本金，184 萬元仍須清償。這是模型假設，不是銀行報價。

以一份參考建議書的保單價值按比例套算，在其他假設不變、未計全部費用的情境中，第 13 年保單價值約 458.7 萬元，當時按揭餘額約 250.2 萬元，加上保費融資本金 184 萬元，算術上剩餘約 24.4 萬元。這只是非保證的情境估計，並非已實現成果；利率、保單表現、匯率、費用或批核條件改變均可能令結果不足以清債。

保費融資需要考慮甚麼風險？

貸款利率和保單非保證利益可能變動，貸款與保單若使用不同貨幣亦有匯率風險。若抵押品價值下降或不能按時還款，金融機構可能按合約要求追加資金或提前清償；提前退保可能導致損失。應查閱實際貸款及保單文件。

如何比較自己的情況？

先整理物業估值、尚欠按揭、月供、剩餘年期、其他負債及可用現金，再考慮利率上升和收入變化。網站試算器使用參考假設，結果並非產品建議書、貸款批核或清償保證。