有樓但欠高息貸款？原來你的物業，可能是減輕債務壓力的關鍵

不少香港業主擁有價值數百萬元的物業，卻同時承受高息貸款帶來的財務壓力。有些人買樓時因銀行按揭不足，向發展商或財務公司申請二按；有些人因生意周轉、家庭開支或突發需要，累積信用卡及私人貸款。

高息貸款的利息持續增加，即使每月準時還款，也可能令家庭現金流緊張。如果本身擁有物業，除了繼續償還高息貸款，還可了解能否利用物業價值重新安排現有債務。

一、為甚麼高息貸款會令業主愈供愈吃力？

假設有一筆 200 萬元財務公司貸款，年利率為 20%。單以 200 萬元本金作簡單利息比較：

同一筆 200 萬元，20% 與 3.5% 的年利息差額為 33 萬元；這並不代表轉按後一定可以節省 33 萬元。實際利息取決於本金如何償還、年期、實際年利率及其他費用。對於有物業但欠高息貸款的業主，重新檢視貸款結構值得研究。

二、方案示例：買樓時借了 200 萬元高息二按

假設一名業主購買物業時，因銀行第一按揭不足以支付所需資金，另外向財務公司借入約 200 萬元二按，年利率約為 20%。這是用於說明貸款成本的情境示例，並非已確認的轉按成交或成果。

業主同時承擔兩種成本的貸款。若重新評估物業價值後，部分高息借款有機會安排為成本較低的融資，還款壓力可能改善；但並非所有二按都可轉入第一按揭，銀行仍須審視估值、現有債務、還款能力及其他條件。

三、物業轉按如何幫助整合高息債務？

物業轉按一般指將原有按揭轉至另一間銀行；亦可了解原貸款機構是否提供加按或其他重新安排。如果物業有足夠可抵押價值，而且符合審批要求，便可能透過轉按或加按取得額外資金，清還部分高息貸款。

假設例子：800 萬元物業，同時欠銀行及財務公司貸款

• 物業估值：800 萬元；原有銀行按揭：300 萬元。
• 財務公司二按：200 萬元；現時合共欠款：500 萬元。
• 假設銀行按物業估值七成批出新貸款：800 萬 × 70% = 560 萬元。

若新銀行同意提供合適融資，可能利用其中 500 萬元清還原有一按及二按；餘下 60 萬元只是未扣費用的理論融資空間。目標是研究能否將高息二按重新安排為成本相對較低的融資。

真正要比較的是新舊貸款的總成本，不只是月供。年期可能延長，即使利率下降，累計利息亦未必按相同比例減少。以上為模擬例子，並非銀行融資承諾。

四、已供完樓，但欠信用卡卡數，可以怎樣處理？

部分業主物業已供滿，但因家庭開支、生意資金或其他原因累積信用卡及私人貸款。例如，一個家庭擁有約 400 萬元現契物業，同時欠下數十萬元信用卡卡數；雖有物業資產，仍可能承受高息帶來的每月壓力。

值得研究的問題包括：能否以物業申請銀行融資、是否可能把部分高息債務轉為較低成本貸款、新貸款月供及總利息是多少，以及如何避免短期債務變成過長的負擔。

即使有現契物業，也不代表銀行必定批出貸款；收入、資產、信貸紀錄及整體還款能力仍然重要。重點是研究合適安排及總成本。

五、發展商高息按揭到期，應及早了解轉按選擇

部分新樓買家使用發展商按揭或其他置業融資，初期優惠結束後，實際利率可能大幅提高，月供亦可能增加。若原有融資成數較高，而物業估值出現變化，轉按亦可能遇到困難。

業主可及早了解優惠期何時完結、目前欠款、最新物業估值及其他融資選擇。提早評估有助安排下一步。另可閱讀呼吸Plan優惠期及轉按困難指南。

六、轉按減息，是否人人都適合？

不一定。把原本沒有物業抵押的信用卡或私人貸款改為物業抵押貸款，即使名義利率可能降低，若日後無法按時還款，便可能影響物業，甚至失去住所。

業主亦須考慮物業估值、可批按揭額、信貸狀況、利率、提前還款費、中介及其他費用。應比較每月支付金額、未來總利息及清還所有貸款所需年期。並非每個家庭都適合轉按；部分情況可能更適合直接與原貸款機構商討還款安排。

投委會提醒，抵押物業借貸可能涉及高昂費用及失去抵押物業的風險；借款前應細閱條款並比較貸款總成本。參考：投委會：抵押物業前認清貸款公司及中介人。

七、免費物業活化講座：了解物業還可以怎樣幫助你

香港金融培訓中心《物業活化免費講座》透過不同物業情境及財務方案，介紹按揭、物業融資及資金配置的基本原理。正在供樓、已供滿、準備買樓或持有物業但面對高息貸款壓力的人士，均可了解相關選擇。

講座探討高息貸款與住宅按揭成本差異、轉按與加按的可用空間、月供、貸款年期、總利息及長遠還款安排。可先使用物業活化試算器了解初步情境；結果並非正式報價或銀行批核。

常見問題

有樓但欠財務公司貸款，可以申請轉按嗎？

可以先評估。銀行會考慮估值、現有按揭、其他負債及還款能力，並非每宗均可透過轉按清還高息貸款。

信用卡卡數可否透過物業加按清還？

若有可用融資空間，銀行亦批准貸款用途，便可能有機會；仍須比較總利息及年期，不能單憑利率較低認定一定節省。

已有發展商二按，還可以轉銀行嗎？

視乎現有條款、估值、所需清償金額及審批。部分高成數或估值不足的物業，轉按難度可能較高。

物業已供完，但沒有固定收入呢？

可了解銀行要求。部分銀行可能考慮資產及整體財務狀況，但不代表沒有固定收入便必然獲批。

轉按後月供減少，是否代表總共慳了錢？

不一定。月供減少可能來自利率下降或年期延長；應比較全期本金、利息、費用及總支出。